美联储即将开始降息，主席杰罗姆·鲍威尔表示：“是时候调整政策了。” 我们研究认为，美联储很可能会在9月中旬的会议上进行首次降息，并预计到2025年底之前会有4到6次降息。
随着未来几个月利率下降的预期，新加坡最新的6个月国库券收益率已降至3.13%，这是自2022年9月以来的最低水平。但并不是所有资产都在下跌。房地产投资信托（REITs）被广泛认为是降息的受益者，亚洲REITs在美联储降息前，8月份已经上涨了5.6%。
降息以及随之而来的市场流动性增加，可能有助于降低业务成本，特别是融资成本，这一直是REITs收益的负担。由于REITs的结构，相比其他商业模式，它们的杠杆率更高。其他条件相同的情况下，较低的融资成本应该能提升REITs的利润和分红增长。
借贷成本降低后，有些REITs可能会更倾向于通过收购来扩展资产组合。那些财务状况良好的REITs，尤其有能力通过更具收益性的方式收购物业。
另外，随着利率下降，资本化率（cap rates）受到下行压力，REITs也有望从潜在的物业资产增值中受益。随着大多数央行转向降息，物业资产价值应该会趋于稳定。
我们预计亚洲REITs的股息收益率会在3%到6%之间，具体取决于REIT在哪个市场上市。不过，平均来看，未来两年亚洲REITs的收益率应该在4.5%左右。
我们预计亚洲REITs的总回报（包括股息收益）有望达到15%。这个预期基于REIT行业回归其平均市净率估值的假设，同时美联储降息100个基点，且美国经济实现软着陆。
我们预计各个亚洲REITs市场的表现会有分化。虽然亚洲央行在未来12-24个月内有降息的空间，但每个国家的具体情况可能会影响降息的时机和幅度。
像香港这样的国家，由于HIBOR（香港银行同业拆息）与美元和美国利率政策的密切关联，可能会更快从降息中受益。短期内，香港REITs可能表现优于其他市场，但由于本地市场的需求和供应仍然疲弱，潜在的上涨空间可能有限。
另一方面，澳大利亚和新加坡的房地产基本面较强，但从美国首次降息到本地利率开始明显下降，可能会有一定的时间滞后。澳大利亚正面临更顽固的通胀，而新加坡的经济增长表现依然不错。
相比之下，日本现在处于加息周期，因为日本央行（BOJ）最近退出了负利率政策（NIRP）。市场普遍预期，日本央行在接下来的几个月里会继续收紧货币政策。虽然加息通常对REITs不利，但如果利率逐步上升，伴随着温和的通胀和健康的经济增长，反而有利于REITs的租金收入增长。因此，我们认为日本的REIT市场可能正在进入一个“良性循环”。
总体而言，降息对REITs是有利的，但具体受益程度还取决于每个REIT的股价驱动因素。
从行业角度看，我们认为办公类REITs将在降息中受益最大。全球范围内，办公类REITs受到利率上升的冲击最大，主要是因为灵活办公安排带来的结构性变化。这导致办公楼的平均入住率下降，特别是在美国等一些市场，办公空间出现了过剩。因此，过去18到24个月里，办公楼资产的价值贬损比其他商业地产资产更严重。随着高利率带来的阻力减弱、资产价值稳定下来，办公类REITs将获益最大。
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（数据来源：S&P Global，截至2024年8月31日，基于S&P亚太REIT指数）
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