8年前我踏入了房地产投资信托（REITs）的领域，这段旅程里有欢笑也有泪水，赚了不少钱，也因为一些错误决策遭受了沉重损失。
当时网络上关于REITs的资料并不多，我不得不通过一些痛苦的经历才学会了一些重要的教训。现在，我想把这些教训分享给你，希望能避免你走上我走过的弯路，获得更好的投资回报。
第一条教训来了——股息不是唯一重要因素📈！
很多人可能会被REITs高额的股息吸引，就像蜜蜂被花蜜所吸引一样。但你知道吗？股息收益并不是投资REITs时唯一需要考虑的因素。有时候，那些看起来股息高的REITs并不一定能带来最好的回报。就好比你去选一个甜度超高的糖果，可能它反而对你的健康不利。所以，别光盯着股息，还要考虑增长和升值的潜力哦。
我还记得当时购买我的第一个REIT时，它提供了10%以上的股息收益，我以为我可以获得可观的“被动”收入和高总回报。但这里你需要知道的是，最高收益的REITs往往在长期内是最不具有回报的。
这可能听起来有些反直觉，但在大多数情况下，低收益的REITs实际上比高收益的REITs更具回报性。举个例子：Global Net Lease (GNL) 是一个净租赁REIT，通常被定价为10%左右的股息收益率。然而，与其他低收益的净租赁REITs（比如 Agree Realty Capital (ADC)）相比，它的表现非常糟糕，后者大多数时候只提供了大约4%的收益率。这是因为REITs是总回报投资，而增长和升值比股息收益更重要。
所以记住，专注于那些支付合理、良好覆盖并且增长的REITs，要比专注于股息收益高但可能不可持续的REITs更好。
下一个是第二条教训——优质资产值得投资💡！
投资REITs就像选购一件心仪的礼物一样，有时候你可能得花点溢价才能得到你真正想要的东西。别总是被便宜的价格吸引，有时候高品质的东西才是最值得投资的。就像买一件高档时尚品牌的衣服，虽然价格可能贵一点，但它的品质和设计都是无法取代的。
一般来说，估值越低，潜在回报就越高。这通常会推动REIT投资者购买以低倍数的现金流和高股息收益率交易的REITs。但这往往是一个错误。
沃伦·巴菲特曾经说过，“最好是以公平的价格购买一家优秀的企业，而不是以优惠的价格购买一家公平的企业”，而这特别适用于REIT行业。是的，优秀的REITs通常不会以最低的估值交易，但由于其更强的增长前景，它们可能在长期内表现得更好。举个例子，EastGroup Properties (EGP) 几乎总是以 >20倍的交易，然而，这是其长期回报：这是因为它拥有该行业中最优质的资产之一，这导致了更快的租金增长。在这种情况下，长期来看为优质资产支付溢价是完全值得的，并且往往是那些优质的REITs在长期内表现更好。理想情况下，您会寻求在它们面临一些暂时挫折并且市场过度反应时以折扣价格购买这些REITs。
接下来是第三条教训——低杠杆胜过高杠杆🎨！
杠杆就像猛犬，有时候它会给你带来意想不到的伤害。低杠杆的REITs可能在好时期表现稍逊一筹，但在经济不景气时却能更好地保护你免受损失。别被高杠杆的诱惑所迷惑，保守的资产负债表可能会给你带来更稳健的回报。
这可能看起来有些反直觉，但长期以来，保守资产负债表的REITs表现优于更激进的REITs。这主要有两个原因：
首先，杠杆是一把双刃剑。较低的杠杆在好年份会导致较低的回报，但在熊市期间也会减少损失。平均而言，低杠杆在整个周期中表现优于高杠杆，因为你可以避免灾难性的情况。
其次，较低的杠杆还允许你在危机时期，当其他人面临困境时采取进攻。能够以大幅折扣购买房地产将带来强劲的回报，即使杠杆较低也是如此。因此，不要犯盲目购买高杠杆REITs的错误，认为它们的高杠杆会导致更高的总回报。从历史上看，情况并非如此。一个很好的例子是BRT Apartments (BRT)，它是一个高杠杆的公寓REIT，在好年份表现强劲，但在最近的熊市期间崩盘比同行更严重，因此，它的平均表现现在也较差。
嗯，接下来是第四条教训——规模越大不一定越好💼！
有时候，大不一定能驾驭一切。虽然规模大的REITs可能有更多的资源和更好的资本获取渠道，但也可能因为规模过大而失去灵活性和创新性。就好比大象在狭窄的小路上行进，很容易陷入困境。所以，别盲目追求规模，适当的大小才能更好地应对市场的挑战。
通常情况下，规模越大越好。这将导致规模经济、更好的多元化和改善的资本获取途径，可能成本也更低。然而，超过某一点后，规模也可能成为一个劣势，因为它使REIT更难以增长。
你越大，每个季度就必须收购更多的资产才能保持增长，在某个规模之后，这可能变得非常具有挑战性。
REIT可能被迫扩展到新的物业领域，失去专注，成为万金油。这也降低了REIT的选择能力，并降低了它与物业卖方的议价能力。
最后，是第五条教训——独特的业务模式才是王道🍬！
要想在竞争激烈的市场中脱颖而出，就得有独特的打法。投资REITs也是一样，找到那些有特色、有创新的REITs才能走得更远。就像挑选一家与众不同的餐厅一样，只有有特色的餐厅才能吸引更多的食客，带来更高的回报。
这可能看起来很常识，但如果你想要超额回报，你不能跟随大多数其他投资者的相同无趣的策略。
举个例子，仅仅购买稳定的公寓社区并没有什么特别之处，因此，你可能不会通过这样做获得超额回报。
你需要有一个创造更多价值的策略，才有可能获得高于平均水平的回报。
我想到的一个很好的例子是Essential Properties Realty Trust (EPRT)，它是一个净租赁REIT，专注于由较小的租户占用的物业，并通过电话营销与物业所有者进行交易，并提供出售和租赁回购解决方案。
这是一种独特的方法，很难复制，但它有潜力获得高于平均水平的回报，因为这些资产的需求很小，REIT可以制定自己的租赁协议，以最大化回报并最小化风险。
投资REITs有风险，有机会哦！希望我这些幽默风趣的教训能帮助你更好地把握机会，避免陷阱。愿我们都能在投资的道路上越走越远，越走越稳健！😉
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Jolysse邬宇思
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