模拟实盘最新净值105.71万美元,+5.71%。
本周五(7月15日)卖出香港置地500股,价格4.84美元/股;卖出招商银行1,000股,价格34.87人民币/股;卖出兴业银行2,500股,价格17.63人民币/股。共计卖出金额21,364.30美元。买入iShares20年期以上美国国债(TLT)300股,价格116.14美元/股,共计买入金额34,842美元。
本周收到招商银行股息1.522人民币/股,股息收入2,477.91美元。
不幸遭遇期房烂尾的亮亮和丽君夫妇。图片来源:网易
截至本周三(7月13日)下午,据凤凰网房产的不完全统计,中国内地已有18个省47个城市101个烂尾楼盘的业主公开宣布“强制停贷”。知情人士称,中国住房和城乡建设部本周与中国金融监管机构和主要银行会面,讨论停贷潮的问题。
14日中午,工商银行称,目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿人民币,占工商银行全行按揭贷款余额的0.01%,风险可控。中国农业银行、建设银行、兴业银行等14家银行也陆续发声,内容大同小异。
开发商跑路,银行不担责,一切都由无辜的业主默默承受。– 这样的困局,亟待政府,银行和各行业主管部门介入破解。
首先,地方政府迅速提供财政支持,银行追讨资金并同步让利,盘活烂尾楼。
第二,亡羊补牢,杜绝开发商挪用资金,恢复市场信心。
其次,调整动态清零政策,解除镣铐,释放经济活力。今年之所以集中暴露问题,根源还在于经济下行 — 经济下行不仅伤害开发商,也伤害购房者的钱包。
曾经遭遇烂尾的新加坡公寓楼盘Laurel Tree。图片来源:Google Maps
新加坡也实行期房制度,那么,在新加坡买期房,有烂尾的风险吗?
答案是,几乎没有。
新加坡的住房市场主要由两部分组成,7至8成是新加坡建屋局(HDB)规划开发的组屋,剩下的2至3成则由私人发展商开发,主要是公寓。
先看组屋期房市场。
组屋完全不存在烂尾的情况,因为建屋局的金主其实就是新加坡政府,更何况组屋土地由政府免费提供。
再看公寓期房市场。
公寓理论上是存在烂尾可能的,为了降低风险,新加坡实行的是分阶段付款计划(Progressive Payment)。通俗的说,就是发展商建多少,收多少。
这个计划,可以总结为20%+65%+15%计划。
1)签约阶段,20%:
购房当天,购房者支付房价的5%(定金)获得购买权;之后2周内,发展商向购房者或其律师邮寄购房合同;购房者需在3周内签署合同寄回给发展商;双方正式完成签约,购房者再支付15%,通常是从支付定金日起8周内支付。
以上,是按照全款购买计算。假如购房者首付20%,贷款80%,那么,他实际支出为房价的4%,即20%房价x20%首付比例。
2)施工阶段,65%:
视工程进度,逐步支付给发展商,整个过程大约27至51个月:
–完成地基 10%
–完成钢筋混凝土框架 10%
–完成砖墙 5%
–完成屋顶或天花板 5%
–完成门窗框架、电线、内部抹灰和排水管 5%
–完成停车场、道路、下水管 5%
–获发临时入伙许可证(TOP) 25%
同样的,假如购房者首付比例20%,他在这个阶段支付的是房价的13%。
3)法定完工和保修阶段,15%:
通常交房1年后支付给发展商。假如购房者首付比例20%,他在这个阶段支付的是房价的3%。
分阶段付款计划(Progressive Payment)及其严格监管,可以有效防止发展商挪用资金,确保建房资金专款专用。
极个别情况下,例如遭遇发展商破产,购房者和银行仍然会遭遇烂尾的情况,但是分阶段付款计划可以减少购房者和银行的损失。
新加坡一个有名的例子是月桂树(Laurel Tree)公寓项目,该项目原定在2016年竣工,但是因为发展商陷入财务困境而成为烂尾楼。
几经周折,房贷银行方 — 大华银行(UOB)同意承担剩余工程的额外费用,条件是买家不行使权利追讨工程延误的违约金。
最终,这个楼盘在2021年竣工并交付给购房者。– 银行多贴了钱,购房者多等了5年,结果并不美好,不过也不算太糟糕。
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